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產(chǎn)融結(jié)合、服務(wù)升級(jí)，打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)新模式
來源：未知 日期：2018-04-23 點(diǎn)擊：次
在中國(guó)改革開放以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的重要載體，獲得了巨大的成功。但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)又成為轉(zhuǎn)型升級(jí)和改革創(chuàng)新的主陣地之一，其可持續(xù)發(fā)展面臨著巨大挑戰(zhàn)。
傳統(tǒng)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展主要由地方政府通過平臺(tái)公司主導(dǎo)。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)主體也在日益多元化，出現(xiàn)了一批成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商，華夏幸?；鶚I(yè)和中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)是其中的典型代表。近幾年，由于土地財(cái)政的難以為繼，以及中央對(duì)地方政府表外負(fù)債和地方平臺(tái)公司融資的限制，政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式面臨著挑戰(zhàn)，啓需更多的社會(huì)資本進(jìn)入園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。借助國(guó)家的土地政策，部分傳統(tǒng)國(guó)有企業(yè)在盤活土地資產(chǎn)的需求驅(qū)動(dòng)下，成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的新主體。這些新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商雖然擁有一定的產(chǎn)業(yè)資源，但他們?cè)谇捌谝?guī)劃、融資、招商和后期運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗(yàn)、能力和人才，缺乏具備示范效應(yīng)的項(xiàng)目，實(shí)際發(fā)展中困難重重。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展面臨新挑戰(zhàn)的今天，無(wú)論是地方政府的平臺(tái)公司還是新的投資和運(yùn)營(yíng)主體都要重新審視產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，探索可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新思路。
形勢(shì)嚴(yán)峻：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)
以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體的產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要特點(diǎn)和主要優(yōu)勢(shì)。改革開放以來，在中央和地方的共同推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迅猛發(fā)展，園區(qū)從數(shù)目上和經(jīng)濟(jì)體量上都有了較大的飛躍，形成了一批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集聚高地。截至2014年年底，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及高新技術(shù)區(qū)共有348家，生產(chǎn)總值達(dá)到14.3萬(wàn)億，占GDP的22.4%，其中經(jīng)開區(qū)占到了12%，高新區(qū)占到了10.4%（如圖一）。此外，各地?cái)?shù)千家省級(jí)產(chǎn)業(yè)園更是容納了數(shù)百萬(wàn)家工業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，成為地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱和地方財(cái)稅收入的主要來源。
1. 部分產(chǎn)業(yè)集群向國(guó)外轉(zhuǎn)移，外資項(xiàng)目落地招商困難
外資項(xiàng)目一直是各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的重要對(duì)象。但是近年來，受人口紅利逐步減弱和土地價(jià)格攀升影響，中國(guó)制造業(yè)成本顯著上升，在部分領(lǐng)域開始喪失國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。其中，沿海低端出口加工業(yè)園區(qū)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊最大。2015年1至9月，僅東莞一地就有243家勞動(dòng)密集型加工出口企業(yè)關(guān)停遷移。部分低端制造加工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向更低成本的發(fā)展中國(guó)家。2015年，東盟作為新興起的貿(mào)易主體其GDP增長(zhǎng)率超過6%，成為中國(guó)制造的有力競(jìng)爭(zhēng)者。另外，金融危機(jī)后，美國(guó)在2009年提出“再工業(yè)化”的戰(zhàn)略，并在其后5年間推出了多重政策以鼓勵(lì)刺激企業(yè)再次回到美國(guó)從事工業(yè)生產(chǎn)。該戰(zhàn)略得到了大量美國(guó)制造企業(yè)的積極響應(yīng)，引發(fā)國(guó)際資本和高端產(chǎn)業(yè)回流，例如通用電氣將其熱能工業(yè)、蘋果將其部分MAC電腦制造從中國(guó)回遷至美國(guó)。
對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，國(guó)外投資項(xiàng)目的機(jī)遇將愈發(fā)珍稀，成批產(chǎn)業(yè)群向中國(guó)轉(zhuǎn)移落地的情況，將難以再現(xiàn)。
2. 各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和招商政策差距不大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重
隨著經(jīng)濟(jì)放緩和產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量的增加，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)于招商資源的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。目前中國(guó)國(guó)家級(jí)園區(qū)已達(dá)500家，其中經(jīng)開區(qū)219家、高新區(qū)129家、其他各類園區(qū)152家（如圖二）。產(chǎn)業(yè)園區(qū)密度不斷上升，各產(chǎn)業(yè)園之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，而便捷的交通和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展（京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、華中五城）使各產(chǎn)業(yè)園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加不明顯，在產(chǎn)業(yè)園的戰(zhàn)略定位上也很難做到真正的錯(cuò)位。例如，在成都及100公里的大周邊地區(qū)，各類聲稱專注戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)多達(dá)百個(gè)。
過去，各地的招商政策有一定的靈活性，即使在資源稟賦相同的情況下各產(chǎn)業(yè)園區(qū)還可以尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)的方法。但是在中央政府逐步禁止和取消地方變相的土地優(yōu)惠和各類補(bǔ)貼、退稅之后，各地政策的實(shí)際差距并不大，而吸引人才的軟環(huán)境的打造又不是一朝一夕能夠?qū)崿F(xiàn)的。比較而言，這使得新園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)難度加大。
過去，園區(qū)的招商和服務(wù)對(duì)象都是比較成熟的傳統(tǒng)企業(yè)。在經(jīng)歷了三十年的粗放式發(fā)展之后，中國(guó)的環(huán)境及資源矛盾日益突出，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和模式升級(jí)。按照中央和地方要求，高附加值、環(huán)境友好的企業(yè)是各產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商重點(diǎn)。從《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，到“互聯(lián)網(wǎng)+”，再到中國(guó)制造“2025”，國(guó)家確定的物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、節(jié)能環(huán)保業(yè)及新材料、電動(dòng)汽車、生物技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商重點(diǎn)。
但是，新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)一般處于發(fā)展早期，其對(duì)發(fā)展的環(huán)境和服務(wù)要求比較高。作為園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)主體需要提供金融、物流、法務(wù)、商務(wù)等等一系列孵化器和加速器服務(wù)，才能夠支持這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些對(duì)園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)提出了新的要求。
多元格局：新興的國(guó)有園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商開始出現(xiàn)
多年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)基本上采用政府主導(dǎo)的模式，即政府通過本地的開發(fā)建設(shè)類平臺(tái)公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的融資、投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。但由于招商資源競(jìng)爭(zhēng)激烈，政府主導(dǎo)開發(fā)的模式存在招商機(jī)制不靈活、招商人員專業(yè)化能力不足等劣勢(shì)，地方政府和平臺(tái)公司也會(huì)在相關(guān)環(huán)節(jié)適當(dāng)引入專業(yè)的第三方招商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，由于政府自身的招商能力、產(chǎn)業(yè)集聚和培育新興產(chǎn)業(yè)能力均較弱，地方政府有時(shí)也會(huì)把園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目整體委托給有一定品牌和經(jīng)驗(yàn)的第三方，例如華夏幸?；鶚I(yè)和中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)。
近幾年的發(fā)展趨勢(shì)是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的主體越來越多元化，完全由政府主導(dǎo)的開發(fā)模式越來越少。一方面，隨著中央政府對(duì)地方政府負(fù)債以及地方平臺(tái)公司融資的限制，地方開發(fā)建設(shè)公司的融資規(guī)模受到控制，地方政府正面臨著初期開發(fā)資金緊張的難題，啓需引入社會(huì)資本。另一方面，國(guó)家也以各種政策鼓勵(lì)社會(huì)資本參與地方開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。受土地財(cái)政的束縛與驅(qū)使，財(cái)力有限的地方政府希望向這些社會(huì)資本借錢開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，并讓渡未來的政府收益，或通過社會(huì)資本的開發(fā)加快土地價(jià)值升值，從而獲取相應(yīng)收益。
由于前期出臺(tái)的國(guó)家土地政策著力盤活存量土地，在一些地方的配套實(shí)施中，給予存量土地轉(zhuǎn)性發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策支持，部分傳統(tǒng)國(guó)有企業(yè)特別是中央企業(yè)在盤活土地資產(chǎn)的需求驅(qū)動(dòng)下，成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的新主體之一。在這樣的大背景下，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一大批國(guó)有傳統(tǒng)企業(yè)背景的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商。其中，業(yè)主有一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和地位的國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展勢(shì)頭較好，例如中糧集團(tuán)糧食的食品產(chǎn)業(yè)園。截止2015年，中糧已在全國(guó)11個(gè)省份建立了12個(gè)農(nóng)貿(mào)工業(yè)園區(qū)。各工業(yè)園區(qū)主要以農(nóng)產(chǎn)品加工以及上下游產(chǎn)業(yè)為主，涵蓋加工、流通、營(yíng)銷服務(wù)等功能。而其它只有土地資源缺乏核心產(chǎn)業(yè)資源的國(guó)有企業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)園區(qū)則面臨重重困難。相關(guān)能力不足，在前期規(guī)劃、融資、招商和后期運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)也缺乏經(jīng)驗(yàn)較少，以及缺乏具備示范效應(yīng)的項(xiàng)目是這些企業(yè)的普遍性問題。
對(duì)于這些新興的國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商來說，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，生存和發(fā)展已經(jīng)不再容易。一般來說，園區(qū)開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期過程，需要從土地一級(jí)開發(fā)，二級(jí)開發(fā)，到招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，再到園區(qū)服務(wù)，不斷滾動(dòng)形成發(fā)展及盈利的良性循環(huán)（如圖三）。在過往整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以及住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體依靠土地的一級(jí)、二級(jí)或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)即可獲取超額利潤(rùn)，依靠地方政府的土地優(yōu)惠和稅收減免即可完成招商引資，對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及園區(qū)服務(wù)環(huán)節(jié)關(guān)注較少。在新形勢(shì)下，招商引資面臨著巨大挑戰(zhàn)，而國(guó)有企業(yè)的體制機(jī)制不夠靈活，短期很難建立具有競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)化的招商能力。而搭建功能齊全的產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)平臺(tái)更需要開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商投入大量的人、財(cái)、物，這在國(guó)企體制內(nèi)短時(shí)期內(nèi)很能達(dá)成。
1. 土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及園區(qū)服務(wù)一體化升級(jí)
一體化的服務(wù)更能夠?yàn)閳@區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，而招商引資和園區(qū)服務(wù)是重大的盈利點(diǎn)，所以要建立強(qiáng)大的招商能力和服務(wù)能力。從華夏幸福的盈利模式來看，除去一級(jí)開發(fā)獲取的服務(wù)費(fèi)用，華夏幸福亦通過二級(jí)開發(fā)獲取房產(chǎn)租售收入，通過招商能力為其帶來產(chǎn)業(yè)投資以及稅收分成，通過園區(qū)服務(wù)獲取管理、服務(wù)及咨詢收入等，利潤(rùn)水平較高（如圖四）。
園區(qū)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)能力核心是提供“橫向平臺(tái)型、縱向產(chǎn)業(yè)鏈”的增值服務(wù)，幫助企業(yè)降本增效，與企業(yè)共同成長(zhǎng)。通過提高園區(qū)內(nèi)企業(yè)滿意度保證企業(yè)的粘性，通過助力企業(yè)發(fā)展保證企業(yè)的生存和回報(bào)，并獲得招商上的美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)以商引商。橫向平臺(tái)型的服務(wù)包括人才、法務(wù)、稅收、IT系統(tǒng)等功能性服務(wù)?？v向產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)包括研發(fā)中介、融資、銷售展會(huì)等跨產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)。以張江高科為例，張江高科以信息化技術(shù)的應(yīng)用，通過連接園區(qū)企業(yè)與企業(yè)、與服務(wù)機(jī)構(gòu)、與政府和與個(gè)人之間的信息通道及服務(wù)，方便了企業(yè)及企業(yè)員工，提高園區(qū)服務(wù)的效率。另外張江高科的服務(wù)除去平臺(tái)型的園區(qū)服務(wù)，例如政策咨詢、法律服務(wù)、人力服務(wù)外，還包括縱向型與企業(yè)運(yùn)營(yíng)直接相關(guān)的改制上市融資中介、物流貿(mào)易代理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)等服務(wù)。
2. 產(chǎn)業(yè)與金融服務(wù)相結(jié)合的資本化升級(jí)
產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的扶持，發(fā)達(dá)的金融服務(wù)是產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商不僅可以提供金融中介和企業(yè)融資服務(wù)，同時(shí)可以向投資業(yè)務(wù)拓展，既形成新的盈利點(diǎn)，又支持園內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
資金中介一直是產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的傳統(tǒng)服務(wù)。從銀行、信托到私募的股權(quán)、債權(quán)融資，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直擔(dān)任平臺(tái)角色，對(duì)企業(yè)和資金方進(jìn)行撮合。而融資服務(wù)和投資業(yè)務(wù)可以成為新增盈利點(diǎn)。融資擔(dān)保能夠形成信用服務(wù)收入，融資租賃、小額貸款都可形成一定利息收入。各園區(qū)的融資擔(dān)保、融資租賃、小額貸款公司都提供相應(yīng)服務(wù)。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商還可以通過直投、私募股權(quán)投資和母基金等方式直接支持園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大。高附加值的研發(fā)類企業(yè)和眾多雙創(chuàng)企業(yè)多為中小型規(guī)模企業(yè)，更離不開創(chuàng)投基金的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要打造相應(yīng)平臺(tái)以孵化、培育這些早期企業(yè)。張江高科的浩成創(chuàng)投、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的亦莊國(guó)投，憑借政府引導(dǎo)資金、自有資金及募集資金，其規(guī)模可達(dá)百億元，收益也相當(dāng)可觀。其中，北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以亦莊國(guó)投為紐帶，打造具有地方特色的大資管平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)，通過資本力量對(duì)接海內(nèi)外先進(jìn)制造業(yè)，助推區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。借助亦莊國(guó)投產(chǎn)業(yè)投資基金，亦莊區(qū)累計(jì)投資項(xiàng)目超70個(gè)，投資額達(dá)170億元，多數(shù)都落地或惠及到開發(fā)區(qū)（如圖五）。同時(shí)積極推進(jìn)開發(fā)區(qū)內(nèi)耐世特汽車、ISSI等海外并購(gòu)，投資中芯國(guó)際二期、京東方、北汽股份等項(xiàng)目，有力促進(jìn)集成電路、裝備制造、航天科技等高端產(chǎn)業(yè)在開發(fā)區(qū)的集聚。
結(jié)語(yǔ)
中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到模式創(chuàng)新和服務(wù)升級(jí)期，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境正經(jīng)歷著實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，開發(fā)和運(yùn)營(yíng)主體日益多元化，競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈。在產(chǎn)業(yè)資源稀缺的情況下，一體化模式升級(jí)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商向成熟發(fā)展的必經(jīng)之路。同時(shí)，隨著產(chǎn)業(yè)園生命周期的發(fā)展，較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)發(fā)展較成熟、入園企業(yè)數(shù)量多、行業(yè)特色較顯著，這為產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商提供了開展產(chǎn)融服務(wù)的資源基礎(chǔ)。
為了可持續(xù)發(fā)展，從戰(zhàn)略規(guī)劃上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商需要更明確園區(qū)的差異化定位，更有方向性。從能力體系上，需要更關(guān)注核心的招商能力以及園區(qū)服務(wù)能力建設(shè)，形成對(duì)招商對(duì)象的吸引力，增加對(duì)現(xiàn)有企業(yè)的粘附力。從體制機(jī)制上，要采取更靈活的機(jī)制，以市場(chǎng)化的方式招聘和激勵(lì)人才。企業(yè)只有把握現(xiàn)在，在變化的環(huán)境中率先變革，才能在未來更加具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境中取得成功。
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