上周，東莞召開全市動員大會，宣布將發(fā)力布局建設新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、新材料、新能源、生物醫(yī)藥、集成電路和數(shù)字經(jīng)濟7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，打造一批千億級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，吹響了新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、培育高質(zhì)量發(fā)展新動能的號角。

　　今年的省兩會上，省政府工作報告多次提及東莞，特別是著重提出，東莞要立足實體經(jīng)濟，提升制造業(yè)能級，當好地級市高質(zhì)量發(fā)展的領(lǐng)頭羊。在謀劃“十四五”發(fā)展目標時，東莞也首次提出，努力打造以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)的全國先進制造之都。

　　無論是打造全國先進制造之都，還是培育千億級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，首先就要念好“土地經(jīng)”，提供高品質(zhì)、低成本且充足的產(chǎn)業(yè)空間。

　　目前，東莞的工業(yè)用地均價和工業(yè)廠房租金只有周邊中心城市的1/3甚至1/4。這得益于近年來東莞在拓展優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間的不懈努力。通過搶抓建設省制造業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)新實驗區(qū)的歷史機遇，東莞以拓空間高效集聚利用規(guī)劃、土地和行政三大要素，著力在城市更新、存量盤活、零地增容等方面闖新路，破解了一批長期以來制約發(fā)展的難題。

　　改出新天地

　　“得益于東莞鎮(zhèn)村工業(yè)園新政的實施，萬榮‘工改工’項目進展迅速。”在寮步鎮(zhèn)橫坑社區(qū)，社區(qū)黨工委副書記、居委會副主任鐘應球介紹，這個由村集體自改的“工改工”項目，控規(guī)已通過市規(guī)委會審議，目前工業(yè)園內(nèi)原有的老散污企業(yè)已全部搬離，廠房拆除工程也基本完成。

　　廣東中天集團投資拓展經(jīng)理、萬榮“工改工”項目現(xiàn)場負責人張慶說：“預計兩年后，萬榮工業(yè)區(qū)將崛起一個建筑面積30萬平方米的現(xiàn)代化工業(yè)城，聚合生產(chǎn)制造、研發(fā)設計、中試成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)展示和生產(chǎn)配套等功能于一體，為寮步鎮(zhèn)的高質(zhì)量發(fā)展注入新動力。”

　　在寸土寸金的珠三角，土地緊缺一直是制約發(fā)展的大問題。率先發(fā)展的東莞所面臨的土地瓶頸更為突出。

　　從2020年開始，東莞實施“工改工”三年行動計劃。去年4月，東莞《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實施意見》及相應配套政策發(fā)布，針對土地歸宗拆遷補償難、連片改造動力不足、各類歷史遺留問題負擔沉重等難點，通過86條創(chuàng)新舉措，充分調(diào)動市場主體、村集體等各方積極性。

　　以改革創(chuàng)新作為先手棋，東莞從頂層設計上尋求創(chuàng)新突破，打造高質(zhì)量的政策體系，不斷打破機制藩籬，構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)為導向的城市更新新格局。

　　堅持把先進制造作為城市的“根與魂”，東莞還全力以赴打響了一場連片“工改工”攻堅戰(zhàn)。

　　東莞過去10年的城市更新，大多以個體項目為主，缺乏對周邊區(qū)域的連片改造，造成城市道路交通、公共設施配套等跟不上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。在這一輪城市更新中，東莞大力推進連片改造。全市劃定74個超過150畝城市更新單元，面積約2.1萬畝，平均單元面積288畝，一批超過500畝、1000畝的更新單元相繼啟動。

　　市自然資源局局長賴健偉介紹，今年全市將篩選一批重點優(yōu)質(zhì)項目、特別是連片“工改工”項目，納入城市更新“頭雁計劃”，率先打造10個千畝以上產(chǎn)城融合示范片區(qū)，打造城市更新、“工改工”示范標桿，帶動引領(lǐng)全市城市更新項目成規(guī)模、提品質(zhì)。同時，市委、市政府還對全市各鎮(zhèn)街“工改工”面積占城市更新面積的比例提出要求，將實施產(chǎn)業(yè)、居商聯(lián)動改造，以“工改居商”收益反哺“工改工”，降低“工改居商”與“工改工”的收益差。

　　在廣深高速與莞惠城軌十字交會處，道滘鎮(zhèn)小河連片“工改工”項目工地上，項目啟動區(qū)涉及的25間廠房全部完成權(quán)益收購簽約，24間共4.8萬平方米的老舊廠房已被拆除平整，等待今年夏天正式動工建設。

　　小河連片“工改工”項目是東莞首個采用市屬企業(yè)土地整備開發(fā)模式實施的“工改工”項目，改造范圍約950畝，由東實集團與道滘鎮(zhèn)人民政府共同成立的東莞市旗勝投資發(fā)展有限公司實施土地整備開發(fā)與改造工作，打響了國有企業(yè)作為鎮(zhèn)村工業(yè)園改造主體的頭炮。

　　去年1月，旗勝公司正式與小河股份經(jīng)聯(lián)社（瀝江圍分社）簽訂合作協(xié)議，共投入資金12.4億元對啟動區(qū)原5.5萬平方米的老舊低端廠房進行拆除重建，首期改造用地面積10公頃，計劃于供地后2年內(nèi)建成首批物業(yè)；2020年底，項目二期合作協(xié)議也已簽訂，改造用地面積約30.7公頃。

　　東莞市旗勝投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理李濤介紹，道滘小河村項目以打造“大灣區(qū)5G智造賦能產(chǎn)業(yè)示范基地”為定位，重點發(fā)展以5G為代表的新一代信息技術(shù)，大力發(fā)展高端裝備制造、新材料產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)。“預計投產(chǎn)后年產(chǎn)值將達12億元人民幣，產(chǎn)生約8000萬元稅收，提供就業(yè)崗位約3000個，引入及培育新興企業(yè)約100家。”

　　舊產(chǎn)能退出去，新經(jīng)濟走進來。“一退一進”間，東莞新舊動能轉(zhuǎn)換全面起勢。

　　畝產(chǎn)論英雄

　　駕車行駛在中堂鎮(zhèn)原北海仔工業(yè)片區(qū)，在一片建于上世紀八九十年代的低矮老舊廠房、倉庫和工棚中，幾幢四五層高的現(xiàn)代廠房項目正拔地而起。以這批項目為引領(lǐng)，中堂鎮(zhèn)與水鄉(xiāng)功能區(qū)將對8500畝北海單元土地進行統(tǒng)籌整備，打造現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)片區(qū)。伴隨著產(chǎn)業(yè)形態(tài)邁向高端化，片區(qū)也有了一個響亮的新名字——北海產(chǎn)業(yè)園。

　　目前，中堂鎮(zhèn)共有工業(yè)產(chǎn)值2億元以上的造紙企業(yè)11家，全鎮(zhèn)造紙產(chǎn)能約占廣東造紙產(chǎn)能的四分之一。如何在加速傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的同時，改變造紙業(yè)一業(yè)獨大的局面，打造智能科技產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢，能否提供承載新動能的土地資源要素至關(guān)重要。因此，作為中堂鎮(zhèn)“最后一塊連片用地”的北海產(chǎn)業(yè)園被寄予厚望，被列為中堂鎮(zhèn)“頭號工程”。

　　目前，北海產(chǎn)業(yè)園已引進東莞市制糖廠有限公司整體搬遷項目、東莞市中堂熱氣熱電聯(lián)產(chǎn)項目、中堂環(huán)保智能裝備研發(fā)生產(chǎn)項目、中堂福創(chuàng)科電子科技項目、中堂互雙贏新能源智能裝備生產(chǎn)項目等8個項目，總計為這些重大項目供地513畝。“這些項目去年已經(jīng)全面動工，部分今年有望竣工投產(chǎn)。還有不少企業(yè)已經(jīng)來洽談過幾輪了，現(xiàn)在我們不缺優(yōu)質(zhì)項目，關(guān)鍵是要快速推進土地整備讓項目落地。”北海產(chǎn)業(yè)園辦公室副主任陳少豪說。

　　去年以來，水鄉(xiāng)功能區(qū)與水鄉(xiāng)5鎮(zhèn)攜手，劃定8個總面積約2.3萬畝的土地整備重點單元，開展大規(guī)模土地整備和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。“水鄉(xiāng)功能區(qū)已與中堂鎮(zhèn)簽署了土地統(tǒng)籌協(xié)議，由功能區(qū)前期投資2億元推動土地整備。”陳少豪表示，有了水鄉(xiāng)功能區(qū)重點戰(zhàn)略平臺的資金與政策支持，北海產(chǎn)業(yè)園建設的進度將進一步提速，“今年計劃整備700畝用地，產(chǎn)業(yè)用地用地450畝”。

　　用好土地收儲整備的開發(fā)方式，為重大項目、龍頭項目提供土地要素支撐，對東莞產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說十分關(guān)鍵。聚焦批而未供土地、閑置土地和低效用地，東莞積極推動整備收儲，保障產(chǎn)業(yè)用地供應，2019年以來收儲土地超過2萬畝，為京東都市智能產(chǎn)業(yè)、天安數(shù)碼、硅谷動力智能制造、東益新能源汽車產(chǎn)業(yè)總部等一大批重大項目提供了大批產(chǎn)業(yè)用地。

　　在土地整備收儲中，東莞探索出大片區(qū)連片等五大路徑，創(chuàng)新性提出“基礎(chǔ)補償+增值共享”市鎮(zhèn)村三級利益共享機制，在規(guī)定補償費用的基礎(chǔ)上，增加土地入市增值收益。也就是說，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值越高，老百姓的分紅收益越大，共同做大“蛋糕”。2020年，全市收儲土地13239.2畝，超額32%完成全年任務。其中，市級土地收儲1061.2畝、各鎮(zhèn)街（園區(qū)）土地收儲12178畝，鎮(zhèn)村參與土地統(tǒng)籌的熱情被全面“點燃”。

　　在松山湖東部工業(yè)園，12個優(yōu)質(zhì)項目相繼簽約入駐，投資總金額54.3億元。這個工業(yè)園是企石鎮(zhèn)版圖上最北端的片區(qū)，在“沉睡”了10多年后，由松山湖高新區(qū)收儲6520畝土地，于去年4月動工建設，并面向全球招商，打破了過去久推不動的困局。7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地中的東部智能制造產(chǎn)業(yè)基地和東莞新材料產(chǎn)業(yè)基地，就選址這里。

　　臨深新一代電子信息產(chǎn)業(yè)基地所在的塘廈鎮(zhèn)，計劃騰挪出共近3萬畝土地的空間，今年預計將推出600畝產(chǎn)業(yè)用地，招徠新一代電子信息、新材料及高端智能裝備項目。

　　如今，圍繞7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地建設，東莞像變魔術(shù)一樣，推出“拓空間”升級版：

　　將“小地”變成“大地”。支持各基地通過調(diào)整、整理、騰挪、拆舊復墾和異地購買等方式，推動用地資源向基地集中，形成連片可開發(fā)建設用地。

　　將“貴地”變成“低價地”。支持市屬國企、鎮(zhèn)村利用自有資金或成立控股公司，在產(chǎn)業(yè)基地建設低成本、可租售、可分割產(chǎn)權(quán)的標準廠房等產(chǎn)業(yè)載體。

　　將“散地”變成“標準地”。試點推行“標準地”改革，探索完善由容積率、固定資產(chǎn)投資強度等指標牽引的“標準地”改革等供地方式，以“畝均論英雄”為指揮棒，調(diào)結(jié)構(gòu)、優(yōu)布局、提質(zhì)效，同時建立對投資項目審批過程中涉及的有關(guān)能評、環(huán)評等十多類評估事項統(tǒng)一評估的工作機制。

　　“今年開始，松山湖高新區(qū)全域范圍實施‘標準地’改革，六七個即將新開工的產(chǎn)業(yè)項目將全部按照這一方式供地。在松山湖和生態(tài)園，以‘標準地’方式拿地的企業(yè)，畝產(chǎn)稅收要求為松山湖200萬元，東部工業(yè)園為120萬元。”松山湖自然資源局資源利用科負責人孫洋介紹。

　　松山湖還對以“標準地”供地的企業(yè)制定了其他一系列告知承諾指標，包括項目投資強度大于9000元/平方米、建筑密度不高于50%、綠地率20%、能耗不高于0.181噸標煤/萬元等……在用地“分母”不變的前提下，通過創(chuàng)新升級不斷做大做優(yōu)“分子”。

　　零地擴產(chǎn)能

　　立足后備土地資源不足、新增發(fā)展間有限的實際，東莞還打出產(chǎn)業(yè)立市“零地增容”組合拳，向存量要空間、向集約要效益，為企業(yè)增資擴產(chǎn)插上“翅膀”。

　　位于鳳崗鎮(zhèn)的東莞嘉寶電子實業(yè)有限公司，近年來由于發(fā)展迅速，新舊客戶訂單持續(xù)增加，原有產(chǎn)能無法滿足現(xiàn)有市場需求。為此，企業(yè)投資2.5億元擴大生產(chǎn)線，向政府申請原地加建廠房和生產(chǎn)車間。

　　市自然資源局持續(xù)用足、用好政策，為企業(yè)項目審批提供貼心服務，根據(jù)相關(guān)規(guī)范將容積率由1.5調(diào)整為2.4，將廠房最大高度由21米調(diào)整至60米，建筑密度由40％調(diào)整為51％。“原地增容后，預計年產(chǎn)量可達1500萬套以上，較原來提升近四成。”企業(yè)負責人說，實現(xiàn)了“不增土地增產(chǎn)能”。

　　東莞市還用足用好中央系列政策，送上政策“大禮包”，明確工業(yè)倉儲用地增資擴產(chǎn)需要增加容積率、提高土地使用效率的，只要符合規(guī)劃、不改變用途的，不增收土地出讓金，企業(yè)增資擴產(chǎn)成本大大降低。

　　如何推動企業(yè)增資擴產(chǎn)“加速跑”？東莞通過深化“多審合一”改革，推行國有工業(yè)倉儲用地變更“三合一”業(yè)務，將《建設用地規(guī)劃條件》、土地使用條件變更和《建設用地規(guī)劃許可證》三項業(yè)務合并辦理，并實現(xiàn)全流程網(wǎng)上辦，審批時限由38個工作日壓縮至8個工作日，提速80%。

　　為實現(xiàn)企業(yè)審批“數(shù)據(jù)網(wǎng)上走”“最多跑一次”的改革目標，全市自然資源部門還安排業(yè)務骨干為重點企業(yè)提供“保姆式”服務，“手把手”指導填表作圖，“事不辦成服務不停”。

　　常平固達高端數(shù)控裝備制造項目是東莞市2018年重點項目，主要生產(chǎn)高端數(shù)控設備。2019年7月，該公司正式遞交容積率調(diào)整請示，計劃投資5億元擴大生產(chǎn)線、增建生產(chǎn)車間。

　　“原本擔心審批手續(xù)會比較麻煩，耗費時間，但真正操作起來，整個審批過程非常流暢！”固達公司相關(guān)負責人表示，項目請示提交后，市鎮(zhèn)兩級很快作出了回應，并派專人跟企業(yè)線上對接。“由于大多數(shù)審批業(yè)務只需線上辦理，且每次提交資料都有專人給我們預審核，整體審批速度非?？?！”

　　自受理日起，該項目僅5個工作日就完成了土地使用條件變更和《建設用地規(guī)劃許可證》發(fā)證工作，創(chuàng)造了全市審批的新速度。目前，項目容積率已由1.8調(diào)整為3.0，預計投產(chǎn)一年產(chǎn)值超3億元，納稅約1700萬元，三年后產(chǎn)值達5億元左右，納稅約2700萬元，新增就業(yè)人數(shù)近200人。

　　土地審批中出現(xiàn)的歷史遺留問題，是項目審批的最大“攔路虎”之一。為啃下這塊“硬骨頭”，東莞圍繞因土地利用總體規(guī)劃版本切換、控制性詳細規(guī)劃與原已批建設用地紅線輕微錯位，公共設施零星占用原批準建設用地范圍等堵點問題，以300平方米為容差值，靈活出臺容差審批的系列“微改革”措施，打通項目審批的“最后一公里”，進一步為增容提速。

　　東莞市塘廈鎮(zhèn)三友聯(lián)眾電器有限公司廠區(qū)項目屬市重大項目。由于歷史原因，項目在出讓合同、土地證、規(guī)劃證的紅線存在輕微錯位，涉及25平方米的面積差異，項目改擴建審批進度受阻，也直接影響了企業(yè)的上市融資進度。

　　去年，市自然資源局通過靈活運用控制性詳細規(guī)劃與原已批建設用地紅線輕微錯位“容差審批”措施，僅用2個工作日就辦出新《建設用地規(guī)劃許可證》，并簽訂出讓合同變更協(xié)議。

　　“零地增容”組合拳改革紅利的持續(xù)釋放，成為企業(yè)增資擴產(chǎn)跑出“加速度”的重要引擎。2020年，全市共辦理工業(yè)項目提容168宗，累計增加廠房建筑面積667萬平方米，累計增容的建筑面積超過2019年全年總數(shù)的3倍。

　　以新空間孕育新產(chǎn)業(yè)，以新品質(zhì)激發(fā)新動能，東莞向著全國先進制造之都的新目標，蹄疾步穩(wěn)，勇毅前行。